Việc hình thành quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên diễn ra trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận và hợp đồng. Vì vậy, để chủ động và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong hợp đồng dân sự, pháp luật cho phép thỏa thuận các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự quy định 9 biện pháp bảo đảm, trong đó biện pháp thường được các bên sử dụng là thế chấp bất động sản. Thế chấp quyền sử dụng đất, bất động sản là một trong những hình thức cầm cố tài sản. Bài viết dưới đây Học viện đào tạo pháp chế ICA sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Tải xuống hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là gì?
Theo Điều 317 BLDS 2015 “Thế chấp bất động sản là việc một bên dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản đó”. Thế chấp bất động sản là một trong chín hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà các bên thỏa thuận về nội dung, điều kiện và hình thức thế chấp.
Theo Điều 318 BLDS 2015: “Trong trường hợp thu giữ bất động sản hoặc một phần động sản có vật kèm theo thì tài sản bị tịch thu là vật kèm theo đối với tài sản đó, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bất động sản là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên thế chấp về nội dung, biểu hiện, hình thức của việc thế chấp quyền sử dụng đất, bất động sản.
Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Các bên có thể tự lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng phải bảo đảm có các nội dung chủ yếu sau đây:
- Thông tin chi tiết về người nhận thế chấp, bao gồm: họ và tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân, địa chỉ, số điện thoại…;
- Dữ liệu thửa được bổ sung: Số thửa, số trang bản đồ, địa chỉ thửa, loại đất, loại hình sử dụng…
- Thời hạn cầm cố: Do các bên thoả thuận hoặc đến hết thời hạn cầm cố;
- quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Đăng ký thế chấp và nộp lệ phí: lệ phí và nghĩa vụ thanh toán được quy định rõ ràng;
- Chuyển giao tài sản thế chấp: phương thức chuyển giao tài sản thế chấp, trong đó số tiền nhận được trong quá trình chuyển giao tài sản thế chấp được thanh toán;
- Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng;
- Giải quyết tranh luận;
- Điều khoản bảo mật, bất khả kháng;
- Các thỏa thuận khác theo quy định của pháp luật.
Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
(1): Ngày thực hiện hợp đồng;
(2): Bên thế chấp: ghi tên chủ sở hữu (đồng sở hữu), năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ, số điện thoại;
(3): Bên cho vay: ghi rõ tên, địa chỉ, tài khoản, người đại diện, chức vụ, số fax, địa chỉ thư điện tử, số đăng ký thuế;
(4): Ghi rõ quyền sử dụng và tài sản liên quan đến đất hứa, cũng như các nghĩa vụ bổ sung;
(5): Báo cáo thửa đất kèm theo: số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, loại đất, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng
(6): Ghi rõ tài sản gắn liền với đất, địa chỉ nơi có tài sản, diện tích, quyền sở hữu.
Trình tự thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, bên thế chấp xác nhận, xác nhận hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật là chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng thế chấp để làm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, sau đó xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. kịch bản văn phòng đăng ký quyền sử dụng; Trường hợp bên nhận thế chấp là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có văn bản gửi UBND nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời điểm giao kết hợp đồng tín dụng hoặc trước thời điểm giao kết hợp đồng tín dụng thì văn bản đăng ký thế chấp phải được nộp trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng.
Thứ hai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải đăng ký việc thế chấp vào Sổ đăng ký đất đai, Giấy chứng nhận quyền canh tác và trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp cùng với đơn đăng ký hợp lệ trong ngày nhận được yêu cầu; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì việc đăng ký phải hoàn thành trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp cần kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì không quá 03 ngày làm việc.
Thứ ba, sau khi hủy bỏ hợp đồng, bên thế chấp gửi yêu cầu đăng ký thế chấp. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ và hoàn thành việc xóa thế chấp khỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đăng ký nhà đất trong ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì việc đăng ký phải hoàn thành trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp cần kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì không quá 03 ngày làm việc.
Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền hưởng dụng và bất động sản chỉ được xác định bởi trình tự, thủ tục và hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 179 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong các loại đất sau đây được thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng, tổ chức kinh tế, cá nhân khác:
Đất nông nghiệp được nhà nước cấp;
Đất được nhà nước cấp có thu tiền sử dụng đất;
Đất được thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê;
Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
Đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
Thời điểm người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng, nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất được thế chấp quyết định tặng cho, cho thuê đất;
Đối với nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì được thừa kế quyền sử dụng đất nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền canh tác, quyền sở hữu nhà ở và đất đai khác, gắn liền với mặt đất;
Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ nộp thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi thế chấp quyền sử dụng đất.
